Chính sách thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn vẫn chưa đạt được ngưỡng hợp lý dù Tổng cục Thuế đã có văn bản hướng dẫn. Phản ứng chung của thị trường bất động sản là tiếp tục nghe ngóng hoặc tìm hướng điều chỉnh để tránh bị thuế cao.

Một số hợp đồng chuyển nhượng đang triển khai thì bị tắc vì vướng thủ tục thuế.

Không nhất quán trong nguyên tắc thuế

Hiện cơ quan thuế đang áp hai phương pháp tính thuế là 2% trên giá trị chuyển nhượng và 25% trên chênh lệch giữa giá bán trừ giá mua cộng chi phí cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản và chuyển nhượng hợp đồng góp vốn. Thế nhưng cơ quan thuế lại có hai cách hành xử khác nhau theo hướng có lợi cho cơ quan thuế và bất lợi cho người nộp thuế.

Với trường hợp chuyển nhượng bất động sản có chủ quyền, cơ quan thuế đưa ra yêu cầu người chuyển nhượng phải chứng minh để được nộp thuế theo cách tính 25% trên chênh lệch, còn không sẽ bị áp mức thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng.

Ngược lại, với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thường là nộp thuế theo cách tính 25% trên chênh lệch không có lợi bằng 2%, cơ quan thuế lại yêu cầu người dân phải chứng minh ngược lại là không đủ điều kiện để nộp thuế 25% trên chênh lệch.

Từ đó đã dẫn đến khó khăn cho người nộp thuế vì thực tế chứng minh đủ điều kiện để nộp thuế theo 25% thì dễ vì chỉ cần chứng từ, hóa đơn, nhưng chứng minh đủ điều kiện nộp theo 2% thì khó vì không rõ cần giấy tờ gì. Nhiều trường hợp người nộp thuế nói “được rồi, rõ rồi” nhưng cơ quan thuế lại nói không.

Có một thực tế là cơ quan thuế cũng lúng túng khi xác định cách tính thuế, trong khi quyết định cách 25% hay 2% sẽ dẫn đến Nhà nước thu thêm được thuế hoặc người dân được lợi. Trong trường hợp này, cơ quan thuế xử lý theo hướng an toàn cho mình là Nhà nước thu thêm được thuế, đẩy cái khó về phía người dân.

Nếu Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế xác định một nguyên tắc trong hành thu thuế bất động sản, hoặc là có lợi cho Nhà nước, hoặc có lợi cho người dân thì mọi việc sẽ đơn giản cả cho cơ quan thuế và người nộp thuế.



Thu thuế cả phần vốn chưa góp

Nếu thủ tục và phương pháp tính thuế đang làm rối người chuyển nhượng thì cách tính thuế lại đang góp phần làm thị trường bất động sản đóng băng khi thuế thu trên cả phần chưa góp của hợp đồng góp vốn.

Theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, chỉ có trường hợp nộp thuế trên chênh lệch 25% mới được loại trừ phần vốn chưa góp, chỉ tính trên phần vốn thực góp. Với hướng dẫn này, cơ quan thuế địa phương hiểu rằng với mức thuế nộp 2% thì không được trừ phần vốn chưa góp mà phải tính trên cả giá trị hợp đồng đã ký ban đầu.

Ví dụ ông A có hợp đồng góp vốn mua căn hộ trị giá 4 tỉ đồng nhưng mới góp được 30%, tương đương 1,2 tỉ đồng. Khi chuyển nhượng, thuế 2% được tính trên 4 tỉ đồng chứ không được tính trên phần vốn thực góp 1,2 tỉ đồng, quy định này khiến thuế mà cá nhân phải nộp tăng lên rất nhiều.

Cách tính thuế này đã tính thuế trên cả doanh thu dự kiến phát sinh trong tương lai. Ông A cam kết góp 4 tỉ đồng nhưng mới chỉ góp có 1,2 tỉ đồng và đã chuyển nhượng cho người khác, người này sẽ tiếp tục thực hiện phần cam kết góp vốn cho đủ 4 tỉ đồng nhưng ông A vẫn phải nộp đủ thuế cho toàn bộ phần vốn mà mình đã cam kết góp. Nếu theo nguyên tắc thuế chỉ tính trên những gì đã phát sinh, việc cơ quan thuế áp luôn 2% trên giá trị hợp đồng đã khiến người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải chịu thuế suất rất cao chứ không chỉ là 2%.

Cơ quan thuế giải thích vì thuế 2% là một hình thức thuế khoán nên không thể tính chi li là tách phần vốn chưa góp như với trường hợp nộp thuế 25% trên chênh lệch. Nhưng lý lẽ này cũng không ổn. Cơ quan thuế có quyền khoán thuế, áp đặt thuế. Thế nhưng để tránh lạm thu, cơ quan thuế phải thực hiện nhiều bước trước khi ấn định thuế để đảm bảo thuế thu đúng, thu đủ, không lạm thu. Như việc khoán thuế với các hộ kinh doanh cá thể phải có hiệp thương, qua hội đồng tư vấn thuế phường xã, phải niêm yết công khai để mọi người góp ý...

Ở trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, cơ quan thuế áp 2% trên giá trị hợp đồng là không sai, nhưng tính trên cả phần vốn chưa góp gần như không nhận được sự đồng tình của người nộp thuế cũng như nguyên tắc thuế.

Khá nhiều chuyên gia không đồng tình với quan điểm đánh thuế 2% trên cả giá trị hợp đồng là một cách điều tiết để chống đầu cơ bất động sản. Theo các ý kiến này, nếu muốn chống đầu cơ phải có luật rõ ràng. Không thể để cơ quan thuế vận dụng cách thu 2% dưới danh nghĩa chống đầu cơ. Thực tế, việc thu 2% trên giá trị hợp đồng chỉ nhằm giảm bớt công việc cho cơ quan thuế khi chỉ cần căn cứ vào hợp đồng chính là có thể tính thuế mà không cần phải kiểm tra thực tế đã góp được bao nhiêu.

Nếu buộc phải tính thuế trên phần vốn thực góp, cơ quan thuế phải “trông” vào chủ đầu tư để họ xác nhận số vốn mà cá nhân đã thực góp. Mà việc góp vốn thay đổi hằng tháng vì thế quản lý sẽ khó hơn, không loại trừ chủ dự án xác nhận không đúng... Nhưng nhẹ việc cho cơ quan thuế mà lại đụng đến túi tiền của dân và làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thì cần phải xem xét lại.