Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đã “ngấm” vào thị trường bất động sản (BĐS) khiến cho thị trường này giảm sút giao dịch nghiêm trọng từ tháng 9 đến nay.

Đóng băng

Cuối tuần qua, tại văn phòng môi giới BĐS Thịnh Vượng trên đường Lương Định Của (quận 2, TP.HCM), nhân viên kinh doanh Nguyễn Văn Vũ cho biết: “Mấy tháng trước, giao dịch đất nền tại các dự án như Khang An, Khang Điền (Q.9), Thạnh Mỹ Lợi, An Phú - An Khánh (Q.2) tuy không nhiều nhưng vẫn có “lai rai”. Tuy nhiên, từ giữa tháng 9 đến nay, khi có thông tin về việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải đóng thuế TNCN thì thị trường hầu như tê liệt”.

Vũ đưa ra mấy hồ sơ chuyển nhượng đất tại An Phú - An Khánh và cho biết, các hồ sơ này do người bán gửi từ đầu tháng 9, đến nay vẫn không có ai đoái hoài tới, dù người bán đã giảm giá từ 37 triệu đồng xuống còn 34-35 triệu đồng/m2. “Một trong những lý do khiến cho các dự án này không giao dịch được là bởi mức thuế TNCN áp dụng khi chuyển nhượng các hợp đồng góp vốn quá cao. Theo quy định, với các dự án đã được cấp sổ đỏ như Thạnh Mỹ Lợi, thì chỉ nộp thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch, còn với đa số lô nền tại An Phú - An Khánh chưa được cấp sổ đỏ, việc chuyển nhượng đều phải tính thuế 25% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Do vậy, giao dịch bị ngưng trệ hẳn lại”, Vũ nói.

Ông Nguyễn Thành Đạt - Giám đốc điều hành Công ty địa ốc Hưng Hưng Thịnh - cho biết: “Tại công ty chúng tôi hiện có khoảng 1.000 lô nền và 500 căn hộ tại 100 dự án được khách hàng rao bán. Thế nhưng, tình hình giao dịch trong vòng một tháng qua giảm sút rất nhiều, chỉ còn khoảng 20% so với thời điểm trước khi quy định về thuế TNCN có hiệu lực”.

Theo số liệu của một công ty địa ốc có hệ thống 4 sàn giao dịch, trong tháng 8 công ty này môi giới và làm thủ tục chuyển nhượng cho hơn 30 trường hợp giao dịch. Qua tháng 9, số vụ giao dịch còn lại được 10 vụ nhưng qua nửa đầu tháng 10 thì không có vụ giao dịch chuyển nhượng nào cả. Ông Huỳnh Tấn Gia Thạnh - TGĐ Công ty CP Thế Giới Đất cho biết: “Giá đất ở An Phú - An Khánh được chủ đầu tư bán ra năm 2002 khoảng 5 triệu đồng/m2, đến giờ bản hợp đồng mà người mua cuối cùng nắm giữ vẫn ghi giá đó, trong khi lô đất đó đã chuyền tay qua nhiều người với giá thực tế là 33 triệu đồng/m2. Người mua cuối cùng mua với giá rất cao, trong khi vẫn giữ bản hợp đồng với mức giá của chủ đầu tư bán ra từ 2002. Nếu bây giờ muốn bán lại với giá 35 triệu đồng/m2, thì mức giá chênh lệch để tính thuế 25% là 30 triệu đồng/m2”.

Ngán ngại

Bà P.T.B.T kể: “Tôi mua lô đất 100m2 từ tháng 6.2009 với giá 45 triệu đồng/m2. Bây giờ có khách hàng mua lại 48 triệu đồng/m2, nếu bán thì tổng giá trị lô đất là 4,8 tỉ đồng. Nhưng hiện tại đang rất rối vì cách tính thuế nên tôi phải nán lại không bán để chờ xem tình hình ra sao”.

Theo bà T., bản hợp đồng gốc mà bà đang giữ do khách hàng trước đây mua từ chủ đầu tư vào năm 2005 nên vẫn chỉ ghi là 10 triệu đồng/m2 (giá trị lô đất này là 1 tỉ đồng). Nếu theo cách tính 2% trên tổng giá trị hợp đồng (là 4,8 tỉ đồng) thì số tiền bà T. phải đóng như sau: 2% phí chuyển nhượng cho chủ đầu tư (1 tỉ đồng x 2%) là 20 triệu đồng; 2% thuế TNCN (4,8 tỉ đồng x 2%) là 96 triệu đồng, tổng cộng là 116 triệu đồng. Nhưng nếu tính theo phương pháp 25% trên chênh lệch thì số tiền bà T phải đóng lên đến 970 triệu đồng.

Hợp đồng góp vốn chuyển nhượng từ 2 lần trở lên đóng thuế 2%

Bà Trần Thị Lệ Nga - Trưởng phòng Tuyên truyền và hỗ trợ Cục Thuế TP.HCM - cho biết ngày 16.10 đã thống nhất với các chi cục thuế trên địa bàn TP.HCM về quy trình như sau: Đối với các hợp đồng góp vốn BĐS, khi chủ đầu tư chấp thuận cho sang tên thì khách qua cơ quan thuế nộp thuế TNCN. Sau đó khách quay lại chủ đầu tư để thanh lý hợp đồng góp vốn cũ, hủy hóa đơn và làm hợp đồng mới, xuất hóa đơn mới. Việc áp dụng thuế suất 25% hay 2% tùy vào từng hồ sơ chuyển nhượng cụ thể. Hiện nay chưa có văn bản nào cho phép người dân lựa chọn áp dụng mức thuế suất 25% hay 2% từ ngày 26.9.2009. Mức 25% áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng BĐS có đầy đủ hồ sơ chứng từ xác định giá bán, giá vốn và chi phí liên quan. Các trường hợp khác sẽ tính thuế suất 2%. Trong đó có cả những hợp đồng góp vốn được chuyển nhượng từ 2 lần trở lên cũng áp dụng mức thuế suất 2%.

Theo bà T., do lô đất của bà chuyển nhượng qua nhiều người nhưng qua những giai đoạn ấy chỉ có bản thỏa thuận mua bán giữa hai bên mà không có xác nhận của chủ đầu tư, do vậy ngành thuế không công nhận những bản thỏa thuận mua bán này mà yêu cầu phải có xác nhận của chủ đầu tư. Trong khi đó, chủ đầu tư lại không chịu xác nhận những vụ mua bán trước đó. Do vậy, bây giờ việc chuyển nhượng lô đất của bà T. vẫn bị “treo”lại.

Bởi khoảng cách của 2 cách tính này quá xa nhau nên hiện tại trên thị trường, tình trạng giao dịch ngầm để lách thuế trở nên khá phổ biến. Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc nói: “Một số trường hợp chuyển nhượng BĐS chưa có chủ quyền, hai bên mua bán thỏa thuận với nhau bằng giấy tay, chủ đầu tư ký tên xác nhận mà không qua cơ quan thuế. Đến lúc được cấp chủ quyền, chủ đầu tư sẽ mời hai bên đến giao giấy, sau đó hai bên đến cơ quan công chứng làm thủ tục sang tên và đóng thuế”. Tuy nhiên, cũng theo vị giám đốc này, đây là biện pháp tình thế khi người bán gặp khó khăn và gặp được bên mua “dễ tính”. Khi có tranh chấp xảy ra thì sẽ vô cùng rắc rối và rủi ro cho người mua.

Thủ tục mỗi nơi một kiểu

Để có căn cứ tư vấn về thuế cho khách hàng, từ đầu tháng 10 đến nay, một công ty địa ốc đã tiến hành cuộc khảo sát thủ tục nộp thuế TNCN tại chi cục thuế các quận, huyện. Theo bảng khảo sát này, việc tập hợp hồ sơ của người dân để tính thuế của các chi cục thuế khác nhau hoàn toàn.

Chẳng hạn, các chi cục thuế Q.2, Q.9 và Thủ Đức thì yêu cầu người dân phải có giấy xác nhận của chủ đầu tư về trường hợp chuyển nhượng, trong khi đó Chi cục Thuế huyện Bình Chánh thì không yêu cầu người dân phải có xác nhận. Tại Chi cục Thuế Q.1, người đóng thuế TNCN có quyền lựa chọn nộp 25% hoặc 2%, trong khi đó tại Chi cục Thuế H.Nhà Bè, mức thuế được tính 2% hay 25% tùy thuộc vào từng hồ sơ cụ thể. Người mua và người bán phải làm một hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên, nếu có giao dịch qua sàn thì phải có xác nhận của sàn giao dịch BĐS mà không cần công chứng.

Ngoài việc yêu cầu thủ tục như trên, một số địa phương như các huyện Bình Chánh, Nhà Bè hiện nay chỉ tiếp nhận hồ sơ và chờ hướng dẫn. Các chi cục thuế Q.5, Q.8 thì ngưng nhận hồ sơ để chờ hướng dẫn. Còn tại Chi cục Thuế Q.7, muốn sang tên hợp đồng thì hai bên mua - bán phải cầm tất cả hồ sơ có liên quan đến sản phẩm BĐS, bao gồm cả bản gốc lên chi cục thuế để được hướng dẫn làm thủ tục tính thuế.

Đề cập đến những rắc rối và cách tính thuế mỗi nơi một kiểu như hiện nay, ông Huỳnh Tấn Gia Thạnh cho rằng: “Việc tính thuế cần phải rõ ràng và thống nhất. Theo tôi, nên chăng những trường hợp đã chuyển nhượng nhà đất qua nhiều lần trước ngày 26.9 (ngày Thông tư 161 có hiệu lực) thì cứ áp mức thuế 2% trên tổng giá trị, để tránh tình trạng mỗi nơi áp dụng một kiểu, ảnh hưởng đến việc giao dịch trên thị trường. Còn lại các trường hợp chủ đầu tư bán ra sau ngày 26.9 và phát sinh chuyển nhượng hợp đồng góp vốn sau đó thì tính mức 25% trên giá trị chênh lệch mua-bán. Nếu phân định rạch ròi như vậy thì các cơ quan thuế địa phương dễ áp dụng và các chủ đầu tư dự án, các bên giao dịch cũng biết rõ được mức thuế mình phải nộp như thế nào”.

Quy định chưa hợp lý

Theo quy định, khi chuyển nhượng BĐS, nếu xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng mức thuế suất (TS) 25% trên chênh lệch giữa giá vốn và giá bán, nếu không xác định được thì áp dụng TS 2% trên giá chuyển nhượng.

TS 25% trên thu nhập tính thuế sau khi trừ đi giá vốn và các khoản chi phí liên quan xem ra là cách tính khá tích cực. Tuy nhiên thực tế không hẳn vậy. Một căn nhà chuyển nhượng giá 1,2 tỉ đồng, nếu áp dụng TS 2% thì số thuế phải đóng là 24 triệu đồng. Trong trường hợp, người bán chứng minh được giá vốn và các chi phí liên quan là 1 tỉ đồng thì số thuế phải nộp là 50 triệu đồng. Rõ ràng là bất hợp lý khi người tốn nhiều công sức lưu giữ chứng từ để chứng minh thu nhập thì lại phải đóng thuế cao hơn.

Một cán bộ thuế cho rằng trong trường hợp bán nhà bị lỗ thì việc áp dụng tính thuế suất 25% trên thu nhập có lợi hơn, bởi nếu chứng minh được khoản lỗ thì không phải nộp thuế. Tuy nhiên trên thực tế, những trường hợp bán BĐS bị lỗ thì rất khó chứng minh. Anh Ngô Minh Sang (Q.Tân Phú, TP.HCM) cho biết vừa bán một căn nhà trị giá 820 triệu đồng, trong đó giá gốc và các khoản phí có liên quan chứng minh được bao gồm lệ phí trước bạ, công chứng, lãi vay ngân hàng, phí phạt trả trước hạn hợp đồng vay... là 821,5 triệu đồng. Lỗ 1,5 triệu đồng nhưng ông Sang phải đóng thuế gần 4 triệu đồng vì cơ quan thuế không chấp nhận khấu trừ lãi vay ngân hàng cho trường hợp vay tiền mua nhà ở tư nhân, cơ quan thuế giải thích chỉ khấu trừ lãi vay cho các hợp đồng góp vốn theo Hợp đồng góp vốn (?). Đó là chưa kể nhiều trường hợp người dân mua nhà đã vài năm, nay phải bán không phải để kiếm lời mà để thanh toán nợ nần chẳng hạn như trả nợ ngân hàng thì TS 25% là quá cao.

Thanh Xuân