Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) không mới, nhưng việc cá nhân phải nộp thuế khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bất động sản (BĐS) thì lần đầu tiên áp dụng. Xung quanh vấn đề này, Tuổi Trẻ đã trao đổi cùng bà Trần Thị Lệ Nga - trưởng phòng thuế TNCN (Cục Thuế TP.HCM).

* Với BĐS chưa có chủ quyền, chi phí hợp lý được hiểu như thế nào? Có bao gồm tiền lãi vay mà người chuyển nhượng phải trả cho ngân hàng, chi phí môi giới, phí thanh lý hợp đồng trước hạn...?

- Chi phí được trừ là các chi phí thực tế phát sinh có hóa đơn chứng từ hợp pháp liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS như đã nêu trên. Chi phí môi giới để chuyển nhượng, chi phí thanh lý chuyển nhượng hợp đồng là các khoản chi liên quan trực tiếp đến hoạt động chuyển nhượng nếu có hóa đơn hợp pháp được tính trừ vào chi phí. Khoản chi phí trả lãi tiền vay mà người mua BĐS vay để mua BĐS không phải là khoản chi liên quan đến hoạt động chuyển nhượng nên không được tính vào chi phí được trừ.

* Để được áp dụng thuế suất 25%, người chuyển nhượng BĐS phải thỏa những điều kiện gì?

Không phải thông qua thủ tục công chứng

Theo đại diện của Tổng cục Thuế, các hợp đồng chuyển nhượng phần vốn góp để nhận quyền mua BĐS không phải thông qua thủ tục công chứng như với chuyển nhượng BĐS có chủ quyền.

Thực tế hầu hết các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn đều thực hiện giữa bên chuyển nhượng (bán) và bên nhận chuyển nhượng (mua) và làm thủ tục nơi chủ dự án. Chỉ trừ trường hợp chủ dự án không làm thủ tục thì hai bên mua/bán mới nhờ đến công chứng để công chứng hợp đồng ủy quyền, trong đó bên bán ủy quyền cho bên mua tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng.

- Đối với trường hợp tính thuế TNCN theo thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế thì người bán phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ chứng minh giá thực tế chuyển nhượng và giá vốn cũng như các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng.

Ví dụ: trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu đất có nguồn gốc Nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì phải có chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước để làm căn cứ xác định giá vốn; đối với quyền sử dụng đất nhận từ các tổ chức cá nhân thì phải có hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền (phiếu thu của tổ chức bán đất, chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng, các giấy biên nhận thanh toán...).

* Trên thực tế người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS phải chịu nhiều chi phí ngoài hợp đồng, trong khi cơ quan thuế quy định phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp liệu có ổn?

- Theo quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp cũng như Luật thuế TNCN, các khoản chi phí được trừ trước khi tính thuế phải có đầy đủ hóa đơn chứng từ hợp pháp, nếu không có hóa đơn chứng từ thì không được tính trừ vào chi phí.

* Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá vốn và chi phí đã bỏ ra thì người chuyển nhượng có phải kê khai thuế TNCN?

- Cá nhân tính nộp thuế TNCN theo phương pháp 25% trên thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng trừ giá vốn và các chi phí) nếu có đầy đủ hồ sơ chứng từ chứng minh giá thực tế chuyển nhượng thấp hơn giá vốn và chi phí thì không phát sinh thu nhập tính thuế nên không phải nộp thuế, nhưng cá nhân có BĐS chuyển nhượng vẫn phải lập hồ sơ khai thuế TNCN theo quy định.

* Quy trình khai thuế khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn ra sao?

- Khi chuyển nhượng lại phần vốn góp và quyền mua căn hộ, nền nhà cho người mua mới thì cá nhân chuyển nhượng phải thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN đối với hợp đồng chuyển nhượng BĐS cho chi cục thuế địa phương nơi có BĐS chuyển nhượng.

Các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chỉ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng góp vốn về quyền mua nền, căn hộ từ người mua cũ sang người mua mới (thanh lý hợp đồng với người mua cũ, ký lại hợp đồng với người mua mới) sau khi người mua cũ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Trường hợp trước đây các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS đã lập hóa đơn cho người mua cũ thì phải lập biên bản thu hồi và hủy hóa đơn đã lập, đồng thời phải lập lại hóa đơn cho người mua mới. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải có trách nhiệm lưu giữ bản sao (có sao y của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền) các hồ sơ, chứng từ chứng minh cá nhân chuyển nhượng hợp đồng đã hoàn thành nghĩa vụ thuế (tờ khai, chứng từ biên lai nộp thuế) để xuất trình cho cơ quan thuế khi có yêu cầu.