Thực tế nhiều năm qua cho thấy, thuế sử dụng nhà đất quá thấp không có tác dụng điều chỉnh đối với các trường hợp mua, sở hữu nhiều căn hộ chung cư hay đất nền để đầu cơ.


Tuy nhiên, đánh thuế bao nhiêu và đánh như thế nào để không ảnh hưởng tới phần đông người dân có thu nhập trung bình và thấp cũng là điều cần phải tính toán kỹ lưỡng.

Thuế lạc hậu, đầu cơ nổ rộ

Bình luận về chính sách thuế nhà đất hiện hành, những chuyên gia bất động sản hàng đầu thường không tiếc lời phê phán với những cụm từ như “lạc hậu”, “vô dụng” hay “có cũng như không”...

Theo quy định hiện hành, việc nộp thuế sử dụng nhà, đất thực hiện theo Pháp lệnh thuế nhà, đất 1992, Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh thuế nhà, đất 1994 và Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ.

Tính toán cụ thể cho thấy, mức nộp thuế sử dụng đất đối với 1m2 đất đô thị ở vị trí đất có giá trị cao nhất hiện tại chỉ phải nộp khoảng 40.000 đồng/m2/năm (32 lần x 0,5 kg/m2/năm x 2.500 đồng/kg thóc).

Trong khi đó, giá cho thuê nhà, đất tại đô thị ở vị trí tốt khoảng 25-30 USD/m2/tháng, tương đương gần 5 triệu đồng/m2/năm. Như vậy, thuế sử dụng đất mới chỉ chiếm 0,8% mức sinh lợi, nếu nhà, đất đó được đưa vào khai thác, kinh doanh.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân nhận định, mức thuế sử dụng nhà, đất, đặc biệt là tại khu vực đô thị như trên còn quá thấp so với thực tế. Sắc thuế này không có tác dụng điều tiết đối với quy mô diện tích, giá trị cụ thể của mỗi tài sản nhà, đất cũng như không điều tiết đối với người có nhiều bất động sản, đặc biệt là những người sở hữu nhiều bất động sản nhưng không đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí cho xã hội.

Thêm vào đó, khoản thu về thuế nhà, đất hiện hành chưa bao gồm thuế đối với nhà và tài sản trên đất nên chưa có tác dụng điều chỉnh đối với các trường hợp mua, sở hữu nhiều căn hộ chung cư để đầu cơ.

Thuế “đánh” vào “nhà giàu”

Dự thảo Luật Thuế nhà, đất chỉnh sửa mà Bộ Tài chính vừa công bố có một số điểm mới sau khi tiếp thu ý kiến các cơ quan liên quan và người dân. Thuế suất đối với nhà ở chỉ còn 2 mức tính theo giá trị nhà.

Cụ thể, nhà trị giá đến 600 triệu đồng không phải chịu thuế và phần trên 600 triệu đồng sẽ chịu thuế suất 0,03%/năm. Ngược lại thuế suất đối với đất ở được chia làm 3 mức, thay vì 2 mức như đề xuất cũ, nhưng mức thuế thì giảm xuống. Diện tích đất trong hạn mức chịu mức thuế suất 0,03% (đề xuất cũ là 0,05%); diện tích vượt nhưng không quá 3 lần chịu mức thuế 0,05%; phần vượt trên 3 lần chịu thuế suất 0,09% (đề nghị cũ là 0,1%).

Bộ Tài chính lý giải, với ngưỡng chịu thuế đối với nhà là 600 triệu đồng và giá tính thuế bằng 50% đơn giá nhà xây dựng mới của nhà ở cùng loại thì hầu hết các nhà hiện nay đều không chịu thuế, chỉ một số nhà biệt thự có diện tích lớn mới thuộc diện chịu thuế. Do đó, đối với người dân xây dựng một căn nhà kiên cố để ở thì giá tính thuế cũng chưa đến 600 triệu đồng - mức thuộc diện chịu thuế.

Bộ Tài chính cho rằng, thuế suất 0,05% là tương đối cao, số thuế phải nộp của người dân sẽ tăng 2-3 lần, có nơi tăng 5-10 lần so với hiện hành, trường hợp cá biệt tăng đến 15 lần (đối với trường hợp có diện tích lớn hoặc giá đất cao).

Sau khi nghiên cứu lại, để việc thu thuế nhà, đất không gây phản ứng tiêu cực trong nhân dân, Bộ Tài chính đã điều chỉnh mức thuế suất đối với phần diện tích trong hạn mức xuống là 0,03%.

Phân tích thêm về đề xuất của Bộ Tài chính, giáo sư, tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, một vấn đề khác cần được xem xét khi thiết kế biểu thuế đối với nhà, đó là nhà ở đang được sử dụng vào mục đích sinh lợi, không phải để ở.

Ông Đặng Hùng Võ nói: “Không ai bỏ ra mấy trăm triệu đồng thậm chí cả tỷ đồng để mua 1m2 nhà ở Hàng Đào (Hà Nội) chỉ để ngủ. Chắc ngủ ở Hàng Đào không... hiệu quả hơn ngủ ở Chương Dương. Người ta mua đất ở Hàng Đào là để sử dụng mặt tiền vào buôn bán, có người mua nhà ở Hàng Đào đã nói là giá cao như vậy nhưng chỉ sau vài năm là hoàn vốn. Lợi nhuận để hoàn vốn đó không phải do việc được ngủ ở Hàng Đào!” Như vậy, khung thuế giữa nhà ở với nhà sử dụng vào mục đích thương mại (đặc biệt là nhà ở trung tâm đô thị) phải khác nhau.

Ít tác động tới thị trường?

Nếu dự luật thuế với những đề xuất kể trên được thông qua và đưa vào thực thi (dự kiến từ 1/1/2011), các chuyên gia kinh tế cho rằng, sẽ ít tác động đối với thị trường bất động sản.

Với mức thuế suất 0,03%, một căn nhà chừng 100m2 (trong hạn mức) tại khu phố đắt giá nhất Hà Nội là Lê Thái Tổ (giá Nhà nước quy định hiện là 67,5 triệu đồng/m2) cũng chỉ phải chịu mức thuế vài triệu đồng/năm. Chi phí này hoàn toàn không đáng kể so với khả năng sinh lời của căn nhà.

Cho rằng chính sách thuế như đề xuất của Bộ Tài chính sẽ tác động tốt đến thị trường bất động sản, ông Vũ Văn Phấn, Trưởng Văn phòng thường trực Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản nói: “Hiện nay Nhà nước vẫn thu thuế bất động sản theo thuế đất nông nghiệp với giá quá thấp, thậm chí là gây ra lãng phí. Một khi chính sách thuế mới này được áp dụng thì những người có ngôi nhà dưới 600 triệu đồng sẽ không chịu áp lực và thêm gánh nặng về thuế.

Còn đối với những người sở hữu nhiều đất đai do trước đây mua đất với một mức thuế đất “rẻ như cho” bây giờ sẽ phải cân nhắc, giảm bớt đầu cơ. Khi đó quỹ đất sẽ không căng thẳng nữa, điều này sẽ tạo cơ hội cho người có thu nhập vừa phải tiếp cận được đất đai.”

Ông Phấn cũng cảnh báo: “Bất kỳ một chính sách thuế nào khi ra đời cũng đều có người lách, trốn vì nó chạm đến quyền lợi của họ. Song, nếu người dân trốn thuế thì họ sẽ gặp bất lợi do sẽ không được cấp giấy tờ nhà đất.”

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng nhận định, mức thuế suất 0,03% đối với nhà giá trị 600 triệu đồng trở lên sẽ ít ảnh hưởng đến giá nhà đất trên thị trường, bởi mức thuế như vậy là không đáng kể so với giá trị tăng lên hàng năm đối với nhà ở đô thị, nhất là nhà ở tại các khu vực “nóng”, có hệ thống hạ tầng kết nối hoàn chỉnh.