Cả nước hiện có khoảng 200 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, song “câu chuyện về nhà giá rẻ” vẫn còn rất phức tạp, khi mà giá bán, thủ tục bán nhà vẫn chưa tìm được tiếng nói chung.

Hàng trăm dự án đăng ký

Sau khi Chính phủ ban hành 2 quyết định nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp (TNT) tại khu vực đô thị, trong đó dành nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án; miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo; được vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất; được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án... đã có khoảng 200 dự án được các doanh nghiệp (DN) đăng ký.

Riêng tại Hà Nội, chỉ trong vòng 2 tháng có tới 25 chủ đầu tư đăng ký làm nhà ở cho người TNT với tổng diện tích 832.597m2 sàn xây dựng, kinh phí 5.400 tỉ đồng. Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, trong đó có 13 chủ đầu tư đã có đất và 12 chủ đầu tư chưa có đất. Hiện tại, có 9 dự án đã được UBND TP Hà Nội chấp nhận đầu tư với tổng diện tích sàn 652.597m2; 4 dự án khác đang trình bổ sung với diện tích sàn là 180.000m2.

Nếu so với kế hoạch xây dựng 1,5 triệu m2 sàn đến năm 2015 thì Hà Nội dư khả năng. Chỉ tính riêng với 4 dự án đăng ký mà chủ đầu tư đã có đất thì diện tích sàn đã có thể có thêm gần 700.000m2 với vốn đăng ký hơn 4.000 tỉ đồng. Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng Hà Nội, ông Vũ Ngọc Đạm cho biết, theo tính toán, với những ưu đãi mà chủ đầu tư được hưởng, giá nhà trong các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội chỉ khoảng 6 - 10 triệu đồng/m2, tùy thuộc vị trí dự án và suất đầu tư.

“Vướng” nhiều thủ tục

Theo quan sát của chúng tôi, hiện tại còn 2 vướng mắc lớn mà các dự án nhà ở cho người TNT phải vượt qua. Thứ nhất, xác định và kiểm soát giá bán nhà trong các dự án nhà xã hội sẽ rất phức tạp. Theo Thông tư 15/2009/TT-BXD ngày 30.6.2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định giá bán, giá thuê nhà ở cho người TNT thì giá bán do chủ đầu tư tự xây dựng trên nguyên tắc: Tính đúng, tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay; chi phí bảo trì nhà ở; không được tính các chi phí được Nhà nước ưu đãi vào giá bán nhà ở (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; các ưu đãi về thuế...). Và quan trọng là lợi nhuận định mức tối đa chỉ là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình. Các chuyên gia cho rằng, việc kiểm soát giá bán trong trường hợp này cực kỳ khó khăn. Hiện tại, Hà Nội đã giao Sở Tài chính nghiên cứu đề xuất cơ chế để thực hiện trên địa bàn nhưng chuyện "lách" quy định hoặc các DN bằng cách này, cách khác để đẩy chi phí lên cao đã từng xảy ra.

Thứ hai, phức tạp nhất là đối tượng mua nhà trong các dự án nhà xã hội. 5 trong số 6 thông tư hướng dẫn thực hiện chủ trương đầu tư xây dựng nhà xã hội đã được Bộ Xây dựng ban hành rất nhanh chóng, thông tư duy nhất hiện còn nợ chính là quy định về trình tự, thủ tục bán nhà. Đến nay, Bộ Xây dựng và các đơn vị liên quan vẫn chưa thể thống nhất được đối tượng đứng đơn xin mua nhà là hộ gia đình hay cá nhân; thậm chí cả việc được nộp 1 đơn vào 1 dự án hay nhiều đơn vào cùng lúc nhiều dự án cũng đang còn tranh cãi.

Tái diễn xin - cho?

“Thời gian đầu, khi quỹ nhà này còn ít trong khi nhu cầu rất lớn, chắc chắn không thể loại trừ được yếu tố xin - cho trong phân phối".

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Đây cũng chính là lo lắng của Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trần Nam: “Thời gian đầu, khi quỹ nhà này còn ít trong khi nhu cầu rất lớn, chắc chắn không thể loại trừ được yếu tố xin - cho trong phân phối". Tuy nhiên, ông Nam cũng trấn an: "Một khi quỹ nhà này dồi dào hơn, cơ chế này sẽ dần bị triệt tiêu”.

Nhưng TS Hoàng Xuân Nghĩa, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội phân tích: “Tôi vẫn lo khi thực hiện tạo quỹ nhà cho người TNT, đặc biệt là cơ chế phân phối, nếu chúng ta không thực hiện mạnh theo hướng thị trường hóa và xã hội hóa thì e rằng nó lại vấp phải nhược điểm trước đây mà chúng ta đã từng vướng, đó là bao cấp nhà ở và Nhà nước nếu không cẩn thận, vô hình trung, sẽ lại làm thay thị trường, không giải quyết được căn bản vấn đề”.

“Không nên để người TNT nhận một ngôi nhà giá ưu đãi vì nếu như vậy thì lập tức sẽ không đến được đúng đối tượng hoặc có đúng đối tượng người TNT thì họ lại đẩy cho người khác để ăn chênh lệch giá. Chúng ta ưu đãi bằng cách cho họ vay vốn với lãi suất rất thấp hoặc không có lãi suất trong thời gian trung hạn và dài hạn để họ cầm số tiền đó, ra thị trường tìm mua căn nhà phù hợp với mình sẽ tốt hơn", TS Nghĩa kiến nghị.

Ông Nghĩa cũng kiến nghị VN nên làm giống nhiều nước đó là thành lập Quỹ nhà ở cho người TNT.